潮新闻客户端 记者 武恒光
01
问：运河新城有一套面积100㎡出头的三房正在出售，最近看到有的邻居挂牌价往上调了十来万，还有几套成交价相比去年也涨了，我要不要也试着涨点？
关键词：二手房 涨价
答：今年开春以来，杭州“小阳春”提前，2、3月份楼市活跃度很高，3月份二手房成交量突破1.2万套，创下近8年来新高。价格上看，最近的3月份二手房成交均价环比涨了4%。
不过，涨价并非是整个二手房市场主流底色。
一方面，杭州今年的“小阳春”话题度最高的二手房以改善次新小区居多，比如星瓒颂锦府、杨柳郡、馥香园、桂冠东方等，都是近两月二手房成交的大热门，成交的户型大、总价不低，一定程度拉高二手房整体签约价格。
另一方面，目前杭州二手房成交总价在300万元以内的房子占比6成以上，说明刚需购房者依旧是多数，而这类购房需求恰恰对价格敏感度很高，所以成交价格没有太大变化，仍然是买方市场。
诚然，具体到某些区域，2月以来确有板块二手房价格涨了，像钱江世纪城、申花、文晖等高端改善板块，甚至是勾庄、运河新城这些板块大户型市场预期有所上升，有些房东也顺势调价。不过，最近两周和这些板块中介经纪人沟通了解到，最近两周看房和成交量有所下降，买家下单也变得犹豫起来。
不仅是上述改善板块，整个二手市场逐渐冷静。根据手边买房上的数据，从3月底开始二手房带看热度已连续三周下滑。近一周的带看水平基本上和春节前差不多。
综上，建议不要盲目涨价，根据手里房子的情况综合评判，如果决定卖，最好趁着现在市场还有些热度，积极出手。
02
问：2019年摇中了上实海上海，为了孩子读书这两年决定换到主城区，年后摇中了城北新房。目前对海上海这套房子有些犹豫，本想趁这两月行情不错把房子卖掉，但新房交付前还要住，可又担心两年后再卖也有风险，有点纠结。
关键词：卖房 时机
答：建议上半年择机卖房。
上实海上海目前二手房市场行情大概2.4万-2.5万元/㎡左右，比你当初新房摇号的价格没多大区别，可能还要亏点。从这一点看抗跌性一般，既然早晚都要卖房，不如趁现在行情小幅回暖及时出手。
另外，距离上实海上海不远处，有新盘和萃揽悦入市，产品比周边二手房都好不少，精装均价差不多2.8万元/㎡，价格和二手房相比也具备优势。
和萃揽悦或许现在对周边二手房影响有限，但等两年后和萃揽悦交付，会对周围二手房形成降维打击，产品上的差异会明显体现在价格上。更何况，上实海上海属于刚需小区，而且两年后再卖房龄也更大，潜力比较有限。
至于住房问题，在新房交付之前，可以在附近租房子，相较于未来房价的不确定性，租房的成本至少是固定的、可控的。
03
问：考虑买139㎡的四房，选和品的二手房，还是等绿城岸芷丁香？
关键词：次新房 不限价新房
答：和品是限价项目，当初新房含精装限价5.1万元/㎡。去年交付以来，139㎡是小区卖得最好的户型，目前二手房成交价在6万-6.5万元/㎡，因为还没满二，算上大税，购房成本最高直奔7万了。
绿城岸芷丁香是杭州全面取消限价后开发的项目，最小户型有139㎡，价格还没定，但早有放风在5万元/㎡以上，但上6万还是有一定难度。按照这个预期，岸芷丁香的购房成本会比买和品二手房低。
当然，和品的优势是即买即住，而且又是位于文晖，界面和位置比岸芷丁香有优势。不过，岸芷丁香距离和品、嘉里城也就隔着一条德胜路，实际上没多远。
买房买新不买旧，不限价的岸芷丁香在产品上有不小创新，比如用了四面铝板、有地下会所等。和品是限价时期开发的项目，尽管在同期产品中已然属于佼佼者，但最近一年市面上的改善项目产品又再次迭代，如果不着急住，还是多看看新房。
04
问：老师好，自住需求想要置换改善四房，请问石桥和运河新城选哪里好，石桥沐新月新房价格3.2万元/㎡，运河新城新房限价3.37万元/㎡，怎么选？
关键词：改善 自住 板块选择
答：从环境来看，可以优先考虑运河新城。
过去大家印象中的运河新城可能就是工业区，其实最近几年经过城市更新改造，城北的城市界面有不小变化，特别是沿运河区域，码头经过改造后，环境还是不错的。
目前运河新城可售的楼盘还是限价项目，滨运映翠湾、宸岸栖月轩（待售）、汀岸印月限价都是3.37万元/㎡，不过摇号难度比较高，在售楼盘近期开盘中签率在10%-11%。还有一个问题就是购房成本，由于热度高，买上面楼盘你的实际购房成本可能会比明面高些。
石桥板块的优势是价格，在售项目距离地铁口也近。去年售罄的溪映明月，3万元/㎡的限价，三次开盘售罄，中签率11%-17%。最近开盘的沐新月就在溪映明月隔壁，均价差不多3.2万元/㎡，在主城区这个价格具备优势，当然，这个楼盘距离铁轨比较近，你可以实地感受一下能否接受。
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